А.Р. Введенский, кандидат технических наук
О.В. Калиниченко
С.В. Непомнящий , архитектор
Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» была и остается важным направлением деятельности столичного Правительства. Учитывая тот факт, что в городе нарастает острый дефицит свободных территорий, а также решение московских властей о резком сокращении точечного строительства, в настоящее время особую актуальность приобретают вопросы вторичного использования застроенных территорий. Согласно действующему Генеральному плану развития Москвы до 2020 года основными резервами здесь являются площади, высвобождаемые за счет реорганизации промышленных зон, и комплексная реконструкция кварталов сложившейся застройки.
Актуальность комплексной реконструкции сложившихся городских районов обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным недоремонтом. Градостроительные – с низкой интенсивностью использования земли при наличии растущего дефицита территории для нового строительства. Экономические – с высокой инвестиционной привлекательностью территорий пятиэтажной и ветхой застройки при ее относительно низкой рыночной стоимости, со снижением объемов дотационного содержания жилья.
Главным критерием, определяющим актуальность и важность решения задачи комплексной реконструкции жилых районов, является определение очередности ее проведения исходя из технического состояния жилых домов. Наиболее опасными, способными в ближайшие годы перейти в аварийное состояние и угрожать безопасности жителей, являются пятиэтажные дома, так называемо первой волны индустриального домостроения, особенно серий К-7, II-35, II-32, I МГ300 и 1-1605АМ. Они подлежат безусловному сносу. Панельные дома серий I-510, I-511, I-515 подлежат тщательному техническому обследованию, по результатам которого будет решаться их судьба. В ходе комплексной реконструкции кварталов сложившейся застройки в ближайшие годы также предстоит решать проблему 9-12 этажных домов второго периода индустриального домостроения. Таким образом, проведение реконструкции жилья, связанное с решение социальных, экономических и градостроительных проблем, является процессом неизбежным и ограниченным по времени.
При переходе к рыночным отношениям в России кардинально изменился социально-экономический «базис» градостроительства, движущие силы урбанизации. Сегодня на ряду с общегосударственными интересами важную роль играют интересы частных собственников и корпораций. «Локомотивом» процесса урбанизации становится стремление отдельных групп населения к улучшению условий своей жизни и повышению рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего им на праве частной собственности.
Новые социально-экономические условия требуют иных подходов в реконструкции жилых территорий, к экономическому обоснованию методов реконструкции, к выбору источников инвестиций. В этой связи экономическое обоснование инвестиции актуально для всех ее участников – инвестора, заказчика (города) и владельцев жилого фонда.
Город как заказчик, ответственный за проведение социальной политики в области жилищного строительства и комплексной реконструкции на его территории, заинтересован в привлечении внебюджетных финансовых средств инвесторов, поскольку может переложить на них часть затрат, а в некоторых случаях – реконструкцию целиком. Сложность организации инвестиционного процесса состоит в привлечении к финансированию комплексной реконструкции территории различных участников, которыми могут быть коммерческие банки, строительные фирмы, девелоперские компании, управляющие жилищные организации, владельцы жилого фонда и другие структуры, заинтересованные в получении инвестиционного результата.
Предложенные Правительством Москвы стандартные подходы к решению задачи комплексной реконструкции кварталов сложившейся застройки и связанные с этим вопросы стали предметом серьезных научных исследований во множестве публикаций.
Несмотря на обилие материалов, трактующих мнения различных авторов, до сих пор так и не была решена задача: как на застроенной территории добиться максимального увеличения выхода площадей при резком повышении уровня комфорта проживания населения. Насущнейшая необходимость повышения эффективности использования территории при традиционных подходах к проектированию вступает в конфликт с экологическими требованиями по обеспечению жилья инсоляцией и естественным освещением. Наблюдавшееся до настоящего времени малоуправляемое уплотнение застройки превращало городские кварталы во враждебное человеку затесненное и затененное пространство, занятое зданиями и техническими сооружениями, залитое асфальтом и перегруженное автомобилями.
Очевидным выходом из этой сложной ситуации может стать качественно новый подход к реконструкции кварталов на основе строительства мегакластеров – крупных зданий-комплексов, включающих в себя полный набор всех социальных элементов городского образования, необходимый и достаточный для полноценного автономного функционирования, – от кварталов до микрорайонов, районов или еще более крупных образований. Мегакластер включает в себя не только жилье с соответствующим количеством гаражей, зеленых насаждений, детских учреждений и учреждений бытового обслуживания, но и спортивные центры с крытыми теннисными кортами, ледовыми и универсальными спортивными площадками, аквапарками и тренажерными залами, а также торгово-развлекательные центры с гипермаркетами, мульти комплексами, ресторанами, боулингами и так далее, а кроме того, места приложения труда (помимо обслуживания вышеперечисленных учреждений) – административно-деловые, культурные, проектные, научные и другие аналогичные учреждения, привлекающие высококвалифицированных специалистов.
Новый подход к организации массовой застройки на основе возведения мегакластеров состоит в использовании следующих основных принципов:
- эффективное использование естественного и солнечного света для освещения жилых помещений;
- объединение в одном здании всех городских функций в сбалансированных пропорциях;
- рациональное световое зонирование многофункционального комплекса;
- организация полноценной парковой зоны на кровле комплекса и прилегающих в нему территориях.
Сооружение объекта такого масштаба – альтернатива точечной застройке силами отдельных разрозненных инвесторов. Оно может быть осуществлено исключительно на основе государственного градостроительного регулирования. Объемно-планировочная структура мегакластера предполагает увеличение полезных площадей как минимум в 20 раз по сравнению с традиционными приемами комплексного освоения городских территорий. Такой подход к решению градостроительных задач позволит увеличить эффективность использования территорий на порядки, высвободив, таким образом, площади для создания парков, скверов, водоемов, и так далее, кроме того позволит сохранить в неприкосновенности памятники истории и культуры.
Центральный вопрос в комплексе задач, связанных с формированием объемно-планировочной структуры мегакластера , – обеспечение высокого уровня комфорта в жилых помещениях и в первую очередь соблюдение гигиенических норм инсоляции и естественного освещения.
Как показывают светоклиматические исследования, объективного дефицита солнечного света нет, общего количества солнечной энергии, поступающей на территорию застройки, сверхдостаточно. Недостаток естественного света в существующей жилой застройке – результат его нерационального использования. Оценка эффективности использования естественного света в жилой застройке приводится в ряде посвященных этому работ.
Реализованным примером успешного подхода к решению подобной задачи может служить жилой дом в микрорайоне Гольяново (Щелковское шоссе, 79). Вместо планировавшегося 16-этажного здания с полезной площадью 12 тыс. м2, затеняющего соседние дома, при использовании нашей типологии всего на 12 этажах удалось разместить 30 тыс. м2 полезной площади. Его корпус (размеры в плане 60х70 м) сформирован на основе светоинсоляционных полостей так, чтобы обеспечить максимально высокий уровень светоклиматического комфорта во всех жилых помещениях.
Еще один пример реализации в Московском мегаполисе приемов эффективного использования естественного света для формирования светонасыщенного гиперкорпуса – экспериментальный мультиатриумный дом, строительство которого заканчивается в Ивантеевке.
Типология светонасыщенного гиперкорпуса на основе светоинсоляционных полостей или мультиатриумных объемно-планировочных элементов позволяет сформировать односторонний фасадный фронт с солнечной стороны мегакластера, состоящий из сверхнормативно освещенных, полностью зрительно изолированных и защищенных от взаимного просматривания жилых помещений глубиной более 70 м. Обратная сторона этого фронта не имеет световых проемов, поэтому в плотную к ней могут примыкать помещения, не требующие естественного света, например автостоянки. Непосредственная поэтажная блокировка жилья и автостоянок (через изолирующие группы технических коммуникационных шахт и противопожарные тамбур-шлюзы) повышает уровень комфортности жилья и потенциальную мобильность населения.
Северный – неинсолируемый – фасад мегакластера образован офисными помещениями. Технологии эффективной передачи естественного света в глубину корпуса позволяет также сформировать односторонний фронт помещений глубиной 40 и более метров с повышенным уровнем естественной освещенности, светоклиматического комфорта и идеальными условиями для сложной зрительной работы. Обратная поверхность фронта этих помещений также не имеет оконных проемов и может быть сблокирована с иными функциональными группами мегакластера, не требующими прямого зрительного контакта с внешней средой, – такими, как гипермаркеты, мультиплексы, боулинги, бильярдные клубы и другие им подобные.
Спортивные большепролетные сооружения, аквапарк, торговые галереи – все эти помещения скомпонованы вокруг атриумного пространства с высококачественным верхним естественным светом и дополнительным освещением через фасадные светоинсоляцонные полости или атриумы офисного центра.
Рассматривая экономические аспекты строительства и эксплуатации мегакластеров, следует отметить, кроме очевидного многократного сокращения площади фасадов, что непосредственная блокировка различных функциональных групп в единый объем на основе принципа светового зонирования позволяет минимизировать затраты на освещение помещений, требующих высокого уровня комфорта или зрительной работы. В тоже время полностью исключены потери тепла через ограждающие конструкции помещений, не требующих естественного света. Объединение в общую инженерную систему таких объектов, как ледовый дворец, морозильные камеры гипермаркета или системы охлаждения вентиляции с аквапарком и системами отопления позволяют получить нулевой тепловой баланс и исключить энергозатраты на климатизацию комплекса.
Таким образом, энергосберегающий мегакластер обеспечивает сокращение энергопотребления и затрат на обслуживание инженерных коммуникаций и систем (соответственно, расходов на коммунальные платежи) в десятки раз по сравнению с типовой застройкой. Сравнительно же с коттеджной застройкой, где относительная поверхность ограждающих конструкций в десятки раз больше и требует постоянного ухода за фасадами, кровлями, фундаментами, индивидуальным инженерным оборудованием, доставки топлива, экономия достигается более чем на один порядок.
Мегакластер – альтернатива строительству небоскребов, его можно рассматривать как новый этап на пути гармонизации взаимоотношений природы и города: это – совершенно особый экологический антропогенно-природный элемент ноосферы.
Полноценный парк на кровле мегакластера с высококронными деревьями сформирован за счет заполнения растительным грунтом полостей, образующихся между защищенными от коррозии элементами опор большепролетных конструкций. Значительный объем грунта позволяет получить устойчивый биоциноз.
Возникает закономерный вопрос: как в условиях существующей сверхплотной застройки и дефицита свободных площадок под стартовые дома возвести мегакластер? Это может проходить в несколько этапов.
Сначала сроится один стартовый дом повышенной емкости для переселения жителей близлежащих домов, затем другие дома, образующие жилой фронт мегакластера. При этом полностью освобождается площадка для последующих работ и расчищаются окружающие территории доя формирования парковых зон , и так далее – вплоть до полного завершения строительства, в том числе ландшафтного. Строгая ориентация всех жилых помещений на солнечные стороны горизонта и глухая стена
с противоположной стороны, где сооружаются следующие очереди, обеспечивают высокую изоляцию от шумов стройки и позволяет комфортно проживать в домах первой очереди. Предлагаемый подход к решению задачи комплексной реконструкции кварталов сложившейся застройки в полной мере отвечает целям и задачам программы создания комфортной среды жизнедеятельности в мегаполисе. Это способ решения проблем, которые до сих пор были камнем преткновения для начала широкомасштабной реализации реконструкции устаревшего жилищного фонда столицы.
Статья из журнала Архитектура и Строительство Москвы 6/2007©
This post is tagged 2007, архитектура, важно, город, градо, градостроительство, журнал, метро, Москва, номер, опрос, рим, свет, статья
3 Comments
Леня сподобился наконец))) вот теперь ты получаешь пушистый бонус в виде пива)))))
Вань, хоть мы и пишем «литературным языком», букву ё никто не отменял)
Лёнь, зато если писать Е – то тогда есть возможность выбора))
Incoming Links
Leave a Reply